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土地活用 収支
土地活用のための賃貸住宅建設およびその後の大家業はまさしく「事業」と呼べるものです。事業収支のシュミレーションはハウスメーカーや建築会社が提案してくれるケースが一般的ですが、業者に任せきりの計画はその後の失敗につながりかねません。オーナー様ご自身が賃貸住宅経営の収支の仕組みを自ら勉強することが成功と失敗を分けると言っても過言ではありません。
収支のシュミレーションを一から立てることは、専門的な知識が必要ですので、難しく感じるオーナー様も多いかと思います。そこで、ハウスメーカーや建築会社が提案した収支シュミレーションを元に、以下のポイントをチェックすることをおすすめします。
［ポイント1：総事業費は多めに計算］・・・総事業費は、土地の取得や建物の建設など、事業を始めるにあたり掛かる総費用のことです。特に特別なケースでなければ、建築費の1.15倍が目安となります。立ち退きや近隣対策など、予期せぬ事態が発生することもありますので、後で慌てないように総事業費と別に予備費を計上するとよいでしょう。
＜総費用に含まれる項目＞
・建築費
・設計料
・測量、地質調査費用
・企画料
・消費税
・印紙代
・不動産取得税(建物)
・建物表示登記、保存登記費用
・抵当権設定費
・火災保険料/生命保険
・工事期間中金利
・ローン保証料その他銀行関係費用
など
［ポイント2：賃料収入をチェック］・・・周辺相場と比較して適正な賃料査定額での収支計画になっているかどうかをチェックして下さい。また、ハウスメーカーや建築会社が提案した収支シュミレーションは満室時の収益や利回りで計算されている事が多いのですが、想定外に入居率が低かった（空室率が高かった）場合の計算も忘れずに。
［ポイント3：金利をチェック］・・・わずか1％の金利差でも、何十年もの返済計画の場合、その差が何千万円かになる場合もあります。経済情勢や金融情勢により金利は変動するものです。安定経営を目指すのであれば、将来の金利上昇の可能性も考え、固定金利を選択するなどの自己防衛策も検討すべきでしょう。
［ポイント4：運営費をチェック］・・・賃貸経営は予想以上に運営費がかかります。毎年の固定資産税や都市計画税、管理費や清掃費・保守点検費、建物メンテナンスのための修繕費など。忘れずに計上しましょう。
イメージしにくい、業者の情報だけでは安心できないというオーナー様は、実際に土地活用をしているオーナー様の生の声を聞くことをおすすめします。初心者オーナー様や、オーナー様仲間がなかなか見つからないという方は、現在無料でプレゼント中のDVDに一部オーナー様の生収支データを収録しているのでぜひご活用ください。
